8月28日，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》（简称《意见》）发布，详细阐述推动城市高质量发展的工作内容。本次《意见》是7月中央城市工作会议召开后，第一份针对城市高质量发展的落实文件，内容进一步明确了总体要求和主要目标，并详细阐述推动城市高质量发展的工作内容。

主要目标是：到2030年，现代化人民城市建设取得重要进展，适应城市高质量发展的政策制度不断完善，新旧动能加快转换，人居品质明显提升，绿色转型深入推进，安全基础有力夯实，文化魅力充分彰显，治理水平大幅提高；到2035年，现代化人民城市基本建成。

1、大力推进“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求

《意见》在“营造高品质城市生活空间”中明确要“系统推进‘好房子’和完整社区建设”，重点提及房地产相关内容，一方面指出要“加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求”，整体基调未变，加快构建房地产发展新模式仍是重点，再提刚性和多样化改善性住房需求，预计支持政策仍会持续落地。另一方面，强调要大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，“大力推进”也为未来“好房子”建设定调，预计当下更多城市因地制宜落地“好房子”标准，规范计容规则将是趋势。另外，本次也提出“大力发展绿色建筑”，预计超低能耗建筑、低碳建筑将加快发展。

2、稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建

“稳步推进城中村和危旧房改造”提法与此前一致，“支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入《意见》，更加注重以人为本，彰显未来老旧住房更新改造政策支持方向，目前，浙江、上海、北京、湖北等地已在此方面进行了较多探索和实践。当前老旧住房自主更新、原拆原建存在多项难点，如统一业主意见、资金筹措、居民权益保障等，未来配套政策存在进一步完善预期，鼓励社会资本参与，企业代建、物业服务等业务机会将增加。同时提出“持续推动城镇老旧小区改造”，老旧小区改造也是重点内容之一。

另外，本次进一步强调要 “科学制定实施城市更新专项规划，一体化推进城市体检和城市更新，创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好城市环境，促进产城融合、职住平衡”，体现专项规划的重要性，产城融合、职住平衡是重要发力目标。

3、激活城市存量资源潜力，存量商品房、存量土地等盘活正当时

《意见》明确提出“全面摸清城市房屋、设施、土地等资产资源底数。改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置传统商业设施等存量房屋，建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制。加强和规范存量城市基础设施资产管理，提高运行效能。优化产权归集、整合、置换和登记政策，盘活利用存量低效用地”，表明未来更多支持调规的政策举措将不断完善，并建立规划调整机制，有利于存量房屋的盘活利用，为当下企业存量资产盘活释放利好，同时，优化产权置换政策，也有望为土地资源置换提供新的机会，比如存量土地置换。

4、建立可持续的城市建设运营投融资体系，或成为破解城市更新资金难题的关键

《意见》明确提出要“建立可持续的城市建设运营投融资体系”，有望为城市建设运营释放更大的发展空间，城市运营的重要性进一步凸显，在可持续的投融资体系建立过程中，城市更新或将直接受益，对参与城市运营、城市更新的企业来说也会产生直接利好。本次提出要“统筹财政资金、社会资本和金融等资金渠道”，资金渠道更加多元。

第一，涉及重大安全和基本民生保障的，中央财政将加大专项转移支付支持力度，中央预算内投资予以适当补助，发挥中央财政的保障兜底作用；

第二，“创新财政金融政策工具，吸引和规范社会资金参与”，不动产投资信托基金（REITs）的发展或将进一步深化，为前期投入资本提供退出渠道，吸引更多社会资本进入。

第三，“强化中长期信贷供给”， 鼓励银行提供中长期贷款，这也较好匹配了城市更新的中长期资金需求特点。

5、提出“因地制宜发展保障性住房”，避免“一刀切”

党的二十届三中全会《决定》指出要“加大保障性住房建设和供给”，为保障性住房发展指明了方向。此前住建部指导各地“从本地区经济能力、房地产市场状况和各类困难群体住房需求出发，坚持以需定建、以需定购，因地制宜编制保障性住房五年规划和年度计划”，本次《意见》提出要“因地制宜发展保障性住房”，引导各地结合当地实际、采取适合当地的模式来发展保障性住房，预计更多城市将按照“以需定建、以需定购”原则推进保障房建设和筹集，合理利用资源增强住房保障能力。

6、稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度，预计进一步发挥公积金效能是趋势

根据《全国住房公积金2024年年度报告》，2024年全国新增沈阳、银川、淄博等23个灵活就业人员参加住房公积金制度试点城市，试点城市由13个扩大到36个，截至2024年末，试点城市累计超过100万名灵活就业人员缴存公积金，其中有24万人已使用住房公积金租房或购房。根据中指监测，2025年以来近30城明确要推动灵活就业人员缴存住房公积金，部分城市落地具体支持政策，如常州对于灵活就业人员缴存住房公积金进行利息补贴等。

公积金政策已经成为当前各地推动住房需求释放的重要举措，预计未来更多城市推进灵活就业人员参加住房公积金制度，更好地满足灵活就业人员的住房需求，也将对住房消费形成一定支撑。

7、稳妥有序推动城市群一体化和都市圈同城化发展，优势地区资源集聚效应将继续强化

《意见》进一步强调“支持京津冀、长三角、粤港澳大湾区城市群打造世界级城市群，推动成渝地区双城经济圈、长江中游城市群等成为高质量发展增长极”，2024年，我国五大核心城市群占据了全国约十分之一的土地，集聚了超40%的人口，创造了超50%的GDP，预计未来五大城市群在人口聚集、产业转型升级、经济发展中仍将发挥重要引擎作用，区域优势有望进一步凸显。与此同时，本次强调“发展壮大现代化都市圈，支持有条件的地方推进同城化发展”，预计未来随着都市圈通勤更加便捷高效，产业布局、公共服务更加合理、便利，都市圈发展也将进入新阶段，特别是国家级都市圈未来经济、人口集聚能力有望进一步增强。

8、控制超大城市规模，合理有序疏解非核心功能，预计在控人口目标下，京沪住房限购政策渐进式优化调整或仍是大方向

本次继续强调要“控制超大城市规模，合理有序疏解非核心功能，打造高质量发展主引擎”，可见控制超大城市规模依然是城市发展重要目标，在人口控制目标下，短期京沪全面取消住房限购政策的预期弱，渐进式优化政策或仍是大方向。

另外，本次提出“推动有条件的省份培育发展省域副中心城市”，过去多年，我国已经形成多个省域副中心城市，这些城市综合实力仅次于省会城市，其以独特资源或产业优势在各省承担着带动周边、推动区域协调发展的重要作用，未来这些城市在政策扶持下有望实现更快发展。

9、提高中小城市和县城承载能力，经济规模大、人口增长快的县级市和特大镇有望迎来发展机遇

本次明确提出将“适时调整扩大经济规模大、人口增长快的县级市和特大镇经济社会管理权限”，经济管理权限可能包括项目审批、用地指标、招商引资政策等，社会管理权限可能包括城市规划建设、市政设施、教育医疗等公共服务领域的自主权，“适时调整扩大”或意味着原本属于地级市甚至省级政府的一部分管理权限，将适时下放给经济规模大、人口增长快的县级市和特大镇，有利于激发地方发展活力，释放经济增长潜能，更好地推进新型城镇化，助力构建新的城镇化发展格局。

10、建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度

根据中指监测，2024年以来，上海、天津、成都、沈阳等地出台了相关管理办法征求意见稿或试点工作方案等，上海在试行方案中明确2025年先行在浦东、黄浦、静安、徐汇、杨浦、闵行等区试点房屋安全管理三项制度，其中房屋养老金由公共账户和个人账户组成，个人账户资金由住宅维修资金业主账户直接转化，公共账户由各区探索建立，按照规定由政府出资的房屋养老金部分纳入同级财政预算。建立房屋全生命周期安全管理制度是构建房地产发展新模式的重要内容，预计未来更多城市将积极探索适合当地的管理制度，增强房屋的安全保障能力。

整体来看，本次《意见》是对中央城市工作会议的具体落实，更加详实阐述了推动城市高质量发展的工作内容，为各地提供了重要指引。未来城市发展方式、发展动力的转变均将直接影响房地产行业发展路径，城市发展也在向运营要效益，未来城市更新、“好房子”建设、存量盘活等将在推动城市高质量发展中发挥更大的作用，更多、更有效的政策落地落实将有助于化解当前行业面临的重难点问题。（中指研究院政策研究总监陈文静）

责任编辑：李霞